Vivienda. Comprar o alquilar

Hasta hace unos años no había debate y lo que hacíamos todos era comprar un piso.

La educación recibida nos hacía seguir los siguientes pasos en la mayoría de los casos, de forma simplificada:

• Terminar el colegio
• Sacarse el carnet de conducir
• Comenzar la universidad
• Comprarse un coche
• Hacer un máster
• Comenzar a trabajar
• Comprarse un piso

En nuestra cabeza no existía otra forma de ver la vida a nivel formativo y económico. Posteriormente, si nos juntábamos con alguien y decidíamos tener una familia, solíamos cambiar a otro piso y había que vender el/los pisos anteriormente comprados por la pareja para poder pagar la nueva vivienda. Y pasados unos años, si se incrementaba la familia a más de cuatro miembros o cuando los hijos ya tenían la mayoría de edad, cambiábamos a otro piso. Todo esto siempre con uno o varios préstamos hipotecarios sobre nuestras espaldas.

La información anteriormente descrita proviene de las declaraciones realizadas por decenas de clientes de Merisa Patrimonios a lo largo de los últimos años cuando analizamos su situación personal y económica para poder orientar su patrimonio hacia las inversiones que mejor se adaptan a su situación, objetivos y plazos.

Cada vez que hacemos un cambio de vivienda, el desembolso económico en cada uno de estos cambios, en función de cada comunidad autónoma, asciende a porcentajes de entre el 10% y el 15% del valor de compra de la nueva vivienda. Este porcentaje incluye pago de impuestos, tasas, servicios de notaria, servicios bancarios, servicios inmobiliarios y otros, sin contar con una posible reforma o actualización del piso. Además, por la venta de la antigua vivienda hay que hacer frente al pago de la plusvalía municipal y el IRPF sobre la ganancia patrimonial, en caso de que existiera.

Hoy en día parece que la situación ha cambiado y los jóvenes toman diferentes caminos para afrontar su vida en este sentido.

Vivienda habitual

Cada vez son más las personas que deciden vivir de alquiler y posponen la compra de vivienda al momento de crear una familia. Además, tienen en cuenta cual va a ser la situación familiar en el medio plazo: número de hijos, colegio al que van a ir, ascendientes convivientes y otros datos. Para la vivienda habitual es una decisión óptima ya que permite no endeudarse hasta el momento en el que se decide vivir una vida en pareja con perspectivas de crecimiento familiar.

Los gastos y deudas, cuando recaen sobre una pareja, son mucho más llevaderos y permiten poder destinar el dinero a otros gastos que, en caso contrario serían más difíciles de llevar a cabo.

Cuando hablas con familiares, amigos y clientes, la afirmación que realizan para comprar la vivienda habitual en lugar de alquilarla es que “el alquiler es un gasto y la compra una inversión”. Esta afirmación es cierta en la primera parte, sin embargo, no siempre la compra es una inversión. La compra de nuestra primera vivienda o vivienda habitual no deberíamos considerarla como una inversión ya que una inversión consiste en dedicar recursos económicos con el objetivo de obtener un beneficio futuro y, este caso, la compramos para poder vivir en ella y no con el objetivo de obtener un beneficio con ella. Además, cada vez es más fácil desterrar ese falso mito de que “la vivienda siempre sube de precio”, si no que se lo digan a los propietarios de viviendas compradas entre el año 2006 y 2008, hace ya 16 años.

Es muy interesante estudiar cada caso en concreto y observar como después de haber comprado la vivienda habitual, al venderla no se obtiene beneficio, más aún si tenemos en cuenta todos los gastos que supone la compra, mantenimiento y venta de esa vivienda. Os invitamos a analizar vuestra situación en concreto.

Alquilar la vivienda habitual tiene un gasto definido y tiene sus pros y sus contras:

Ventajas:

• No necesitas prácticamente ahorro para arrancar a vivir de alquiler
• Puedes moverte a otro piso en cualquier otro lugar del mundo en cualquier momento sin apenas coste
• No se produce un endeudamiento a través de un préstamo hipotecario
• Algunos de los gastos como son el IBI, tasa de basuras o comunidad no los pagas
• En ciertos casos existen beneficios fiscales asociados al alquiler

Inconvenientes:

• No eres propietario
• Normalmente para poder hacer obras o cambios en la vivienda hay que pedir permiso

Segundas y posteriores viviendas

Como destino vacacional

En este caso, a nivel económico, siempre merece más la pena alquilar que comprar ya que todo lo que conlleva la compra como es el desembolso inicial, los gastos de la compra, los gastos de mantenimiento, el posible préstamo hipotecario, etc., hace que el desembolso de dinero sea muy superior a lo que supone pagar un alquiler cada vez que nos vamos de vacaciones durante todos los años en que vayamos a ir de vacaciones a ese mismo lugar.

En muchas ocasiones, nos sentimos en la obligación de tener que ir a pasar las vacaciones a esta segunda residencia para “amortizar” la compra y no pensar que hemos tirado el dinero. Este hecho hace que disfrutemos menos de lo que nos gustaría de otros destinos turísticos.

Como inversión. Para alquilar y quizá en algún momento vender.

Aquí sí que podríamos hablar de inversión, ya que el objetivo de la compra de la vivienda es obtener un rendimiento mediante el alquiler y/o la venta del inmueble desde el momento de la compra.

Estamos acostumbrados a ver en medios de comunicación que las rentabilidades por el alquiler de inmuebles ascienden a porcentajes de entre el 5% y el 10% anual. En este caso, si eres propietario de una vivienda que esté alquilada, te recomendamos realizar otro ejercicio y es calcular la rentabilidad real de la inversión realizada. Para ello, a los ingresos obtenidos por el alquiler hay que restar los siguientes gastos:

• Comunidad de propietarios
• IBI
• Basuras
• Seguro
• Pago de IRPF de hasta el 50% del beneficio
• Compara de muebles y/o electrodomésticos
• Gastos reparaciones

Y así comprobar la rentabilidad real de la inversión.

Tras analizar esta situación en muchos de los clientes de Merisa Patrimonios que tienen viviendas alquiladas, en la mayoría de los casos, la rentabilidad anual por el alquiler de la vivienda no alcanza el 2% anual sobre el importe de la compra que como hemos comentado se compone del principal de la compra más los gastos de compra, siempre y cuando el piso esté alquilado continuamente y no se produzcan situaciones de impago u ocupación por parte de los inquilinos ya que, en caso contrario, esta rentabilidad anual disminuye drásticamente.

Alternativas de inversión a la compra de una vivienda

Hay algunas alternativas a la compra de una segunda vivienda como inversión. Una de ellas, es destinar el ahorro a la inversión en fondos de inversión con rentabilidades superiores a ese 2% del alquiler de vivienda del que hemos hablado anteriormente y con más ventajas de las que supone comprar una vivienda para alquilar:

• posibilidad de convertir las inversiones en dinero líquido en menos de una semana y así disponer de este dinero para lo que necesitemos
• no pagar a hacienda cada vez que traspasemos un fondo de inversión
• no endeudarse para poder acceder a este tipo de inversión
• poder acceder a un asesoramiento para llegar a alcanzar los objetivos

Desde Merisa Patrimonios (www.merisapatrimonios.com) creemos que hay que diversificar nuestro patrimonio y una de las formas de diversificar es invertir en fondos de inversión de la mano de un buen asesor que esté acostumbrado a realizar una eficiente gestión de carteras de fondos de inversión.

 

Equipo Merisa Patrimonios.